合同律师、【王利云律师】(在线咨询)、中牟哪个合同律师好

关于非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力

非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，中牟合同律师哪家好，系争议最、大的问题。学界和少数实务界人士认为，目前没有效力性强制性规定禁止非同一集体经济组织成员之间的买卖行为，应当尊重当事人的意思自治，且农村房屋及所占有的宅基地均未流出农村集体，双方之间签订的合同应当认定有效。实务界多数认为非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同由于违反了宅基地管理规定，法律对宅基地的管理规定应当系效力性强制性规定，非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同应为无效。

我们注意到学界以及部分实务界的建议，为避免因诉讼导致不诚信行为的增加，有两种方案可供选择。方案之一，认定农村房屋买卖合同原则有效，其核心理由莫过于从体系解释角度来看，我国并未视土地房屋为一体，土地房屋在我国法律体系中属不同的不动产。且认定房屋买卖合同有效不损害集体经济组织以及该组织内其他成员的利益。因为房屋的存续期间内，该房屋所在的宅基地使用权本来已不能为该集体经济组织以及其他成员享有，房屋所有人相应的享有使用权。在房屋灭失时，房屋所在的宅基地复归该集体经济组织。即农村房屋属私产，应注重其财产权流转的本质属性。方案之二，适当放宽认定合同效力比例，通过技术化手段限制违背诚信的当事人主张返还财产，适当扩大出卖人对买受人的赔偿范围及比例。

我们认为，第1种方案从法律及理论上均属可行，但对现实民事审判实践冲击过大，需要立法机关通过立法或最、高人民法院制定全国统一性司法解释予以解决。本文立足于第二种方案对相关案件处理提出建设性意见，理由主要是：农村房屋所占有的宅基地系农村集体经济组织成员享有的与身份密不可分的保障性权利，农村房屋的转移必然导致宅基地使用权的相应转移，而宅基地使用权享有的主体只能是该集体经济组织成员。

因此，《指导意见》对非同一集体经济组织成员之间（含向城镇居民）出售农村房屋的合同原则认定无效的观点在当前一段时间内仍应坚持，中牟合同律师代理费，买受人具备以下条件的，人民法院可以认定合同有效：（1）买受人取得该集体经济组织成员资格的；（2）经该集体经济组织同意（村民大会、村民代表大会有效决议等）的；（3）经有关部门批准落户的等。建议对《指导意见》第14条“非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。但买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效”中“且符合其他购买条件的”可予删除。

村民资格是成员享有本集体经济组织权益的直接依据。审判中应综合考虑户籍、生产生活状况、基本生活保障的来源等各种因素来确定买卖双方是否属同一集体经济组织。至于村民资格取得的时间点，仅需在一审辩论终结之前取得即可。

借贷外币的，利息计算标准如何认定？

【要旨】出借人与借款人借贷外币并约定了利息，出借人要求偿付利息的，可参照偿还时中国银行外币储蓄利率计算。但根据《中国人民银行关于改革外币存贷款利率管理体制的通知》，自2000年9月21日开始放开外币贷款利率，各种外币贷款利率及其计结息方式由金融机构根据国际金融市场利率的变动情况以及资金成本、风险差异等因素自行确定。在当事人约定的利率超过《规定》第二十六条的限度标准情况下，不能因借贷币种的不同而区别性保护超过部分的利息。

【解析】《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第十二条规定，公民之间因借贷外币、台币发生纠纷，合同律师，出借人要求偿付利息的，可参照偿还时中国银行外币储蓄利率计算。但中国人民银行于2000年8月24日发布《中国人民银行关于改革外币存贷款利率管理体制的通知》，不再公布统一的外币存贷款利率，导致人民法院审理此类案件时无可参照的利率标准。此时，虽然当事人之间约定了利率，但对于超过人民法院保护限度的部分，仍不应支持。《规定》第二十六条采用年利率24%利率限度标准，有效地解决了中国人民银行逐步不再公布统一存贷款利率而导致的无利率可参照的问题。